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房地产公司的税务筹划要点

发布日期:2021-02-24

来源:宇绵财税

一、税收筹划目的

通过税收安排,充分利用税收政策,有效降低税负水平,使得企业利润最大化。

房地产公司的税务筹划要点

二、税收筹划方式

税收筹划的主流方式是通过流程再造或业务切割,延伸业务环节,向目标公司或税收洼地进行利润转移,通常该类筹划主要适用于贸易类、服务类等无纳税属地管理要求的的业务。

对于房地产项目,目前采用的一些筹划方式:在拿地环节适当做大拆迁补偿成本,在建造环节通过建造成本进行利润转移;在销售环节主要通过对价格的拆分、营销政策设计等方式实现降低税负水平。

(一)、对拆迁补偿成本环节必须做好四项资料的留存

1、拆迁补偿协议,如对补偿价格双方存在争议,最好通过中介机构进行评估作价。

2、被补偿人身份证复印件,与协议人一致。

3、被补偿人收款收据,要有身份证号码、签名、按手印。

4、保留银行付款单据,必须从对公账户支付。

5、补偿款项包括:被拆迁资产损失、搬迁补偿、停业停工损失。

如企业取得土地是以招拍挂方式取得的净地,那该部分补偿存在不能在税前扣除的风险,除非有证据证明政府交付的土地尚未拆迁完毕(非净地),需要企业另行支付拆迁补偿费用,同时公司留存好各种影像资料(交地现状、拆迁影像等)。

(二)、 对建造成本利润转移,需要做好以下及方面工作:

1、确定实际工程项目造价预算及审定价

2、确定合作方可提供超额部分的发票及提款路线(提款路线可通过签订个人分包进行资金提取),如合同方为自己实际控制公司,则简化了资金安排,利润可直接留存在该公司。

3、做好相关鉴证,增额幅度一般控制在10%左右。

4、做好合同签订,将增额幅度做到合同总价之中。

5、做好付款安排,防止出现合作方不配合造成资金无法转移,不然就有苦难言。

6、如采取甲供模式,在材料供应方面通过链条延伸也可达到转移部分利润的目的,操作方式一般为甲方向A公司(甲控制)采购,A公司再向材料供应商采购,A公司需先行垫付采购资金,增值部分一般不宜超过10%。

1、如销售房产提供装修(即房总价中包含了装修),是采取二个合同主体(即房地产公司与客户签订毛坯房销售合同,装修公司与客户签订装修合同),还是同一主体签订销售合同,需要进行测算后才能确定最优方案。

2、通过销售政策进行价格分解,代理公司收取团购费,买家获得折扣(定价安排)方式进行部分收入转移,如缴款2万享受5万优惠等。

3、通过广告外包方式进行部分利润转移,即在税收洼地注册广告代理公司(注册为合伙或独资企业类型)来承包公司的外宣业务,由洼地公司再同地方广告公司签订广告合同,实现价差转移并以较低税负提现。

4、税收临界点的价格筹划,成本与土地增值税、售价在某一临界点会出现跳点(即10%的增幅),所以在制定销售价格和价格调整时需进行税负测算。

这些方案的实施,需要公司确定合作方及合作方式,应以业务来确定税收筹划模式并平衡整体风险。

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